《关于调整香洲城区及南湾城区城中旧村拆建更新项目地价计收办法的通知》的起草说明(公开征求意见稿)，

　　为加快推进香洲区城中旧村拆建更新工作，提高土地使用效益，按照市委、市政府工作部署要求，根据有关法律法规和政策，结合本市实际，制定了《关于调整香洲城区及南湾城区城中旧村拆建更新项目地价计收办法的通知（公开征求意见稿）》(以下简称“《通知》”）。现就有关内容说明如下：

　　受疫情、“防止大拆大建”政策及其他房地产环境因素的综合影响，目前香洲区旧改主体对市场的预期较为悲观，观望日甚。市场主体对地价政策进一步优惠的迫切期望，目前，部分市场主体仍持观望态度，推进项目意愿不强。如未及时完成地价调整工作，将持续影响香洲区旧村改造项目推进。

　　受房地产销售市场不佳的影响，实施主体将放缓甚至暂停项目。部分项目出现不同程度经济不平衡，严重挫伤企业推进项目的积极性和内生动力，亟需通过政府地价让利缓解市场萎靡压力。地价优惠政策的出台将明确市场预期，增强主体改造信心，加快旧村推进速度。特别是针对问题楼盘，地价成本的降低有利于其通过融资方式找到出路，不仅保障了被拆迁权益人的回迁利益，更是避免了项目烂尾的风险。

　　《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（省人民政府令第279号）第二十三条规定，“‘三旧’改造项目供地应当以单宗或者区片市场评估价为基础，综合考虑改造主体承担的改造成本后按照程序确定政府应收地价。“三旧”改造成本包括前期费用、拆除临迁费用、补偿安置费用、搬迁奖励以及公共设施建设支出等实际发生的费用。”依据上述规定，可以采取集体决策方式，将原未考虑到的前期工作及拆迁安置过程中实际发生的合理费用纳入改造成本范围，给予城中旧村项目相应地价扶持。经比对周边地市，佛山的城中旧村拆建更新项目地价计收规则与我市类似。《佛山市城市更新地价计收及收储补偿办法》第五条明确规定，“‘旧村庄’更新项目，认定建筑面积2.2倍以上部分，按照土地市场价格的40%计收”。我市计价规则调整后，仍高于佛山的土地市场价格下浮比例。

　　为测算新地价政策的可行性，香洲区委托广东思远土地房地产评估咨询有限公司，在60号文的基础上，就地价调整建议进行了测算及评估。

　　香洲区新一轮旧村改造项目中，共有9个项目的规划条件通过控规委会审议，批复开发规模。其中洪湾、银坑项目已完成全部地块的土地出让合同签订并缴清全部地价；东桥、翠微、米乐m6官方网站北山项目属分期开发，已完成一期土地出让合同签订并缴清一期地价；上冲、联安、里神前、红东暂未签订土地出让合同。

　　考虑到洪湾、银坑项目并未按照60号文计收地价，北山项目因涉及大量文保用地，为平衡经济成，市政府将四宗工业用地纳入北山旧村改造范围，用于承接旧村开发指标，以上三个旧村项目因特殊性，米乐m6官方网站未纳入本次地价调整的样本研究，剩余6个已批复开发规模的项目均已逐一进行测算。翠微村因是否可按照最高150米建设仍在研究中，测算暂未考虑开发规模对于地价的影响，如项目需缩减开发规模，建议一事一议另行研究。

　　本次测算另行选取了广昌、南联、南溪3个尚在开展前期工作的项目作为样本，以验证地价政策的调整对于尚未批复的旧村项目利润的影响以及政策调整的合理性。

　　《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（省人民政府令第279号）第二十三条规定，“‘三旧’改造项目供地应当以单宗或者区片市场评估价为基础，综合考虑改造主体承担的改造成本后按照程序确定政府应收地价。本次研究，在60号文的基础上，结合疫情、“防止大拆大建”政策及其他房地产环境因素，逐一对纳入样本的6条旧村受到以上因素影响情况进行了测算，并根据各村改造主体承担改造成本增加、商品房销售收入减少，继而影响利润的金额，计算出各村需调整的地价比例后取平均值。

　　同时，本次测算针对尚未批复的3条旧村，计算了地价政策的调整对于项目利润的影响，从而验证政策调整的可行性。

　　经测算米乐官方网站，对于已批复开发规模的旧村，对比60号文出出台之时，6条旧村受政策及市场等因素影响，利润减少共计19.19亿元，平均按照“评估地价的48.51%”计收，方能保证项目利润率回到60号文出台之日的水平。对于未批复开发规模的3条旧村，地价按照“评估地价的50%”执行时，3条村平均利润率为7.3%。

　　经逐一计算，计价规则由“（五）其余部分的地价计收标准按照新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%（含）执行”调整为“（五）其余部分的地价计收标准按照新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%（含）执行”后，已批复的6条旧村均能基本保持60号文出台之日时的利润水平，未批复的3条旧村利润率为7.3%。

　　（二）《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）

　　2022年8月5日，香洲区经委托评估机构分析测算及区政府集体决策审议程序，提出地价计收标准调整方案，并起草形成《通知》征求意见稿，报我局履行报批程序。

　　《珠海市城市更新项目地价计收办法》（珠府〔2019〕60号）第十六条第一款第（五）项规定,“其余部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收”。为加快推动我市城中旧村拆建更新，降低项目用地成本，对上述规定中作出调整，对新项目及已批项目未签订土地出让合同的部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收。

　　考虑到“洪保十”（洪湾、保税区、十字门）片区内城中旧村拆建更新项目仍由香洲区牵头推进，适用范围覆盖香洲区政府管辖范围及“洪保十”（洪湾、保税区、十字门）地区。